كيف نفتح 7 ملايين شقة مغلقة في القاهرة فقط :

مشروع القانون الجديد "للإيجارات القديمة" يشجع على إنهاء المشكلة بين المالك والمستأجر وحماية الثروة العقارية
مطلوب قاعدة بيانات إلكترونية لمسح الوحدات المستأجرة والتأكد من مصير المستأجرين للوحدات
ملايين الوحدات السكنية الشاغرة يبحث ملاكها عن علاقة إيجارية بقيمة مالية مناسبة

كتب : باسل خالد
طالما نادينا بضرورة حل المشكلة بين " المالك " و" المستأجر " وتعظيم الاستفادة من الثروة العقارية المصرية فهل يكون مشروع القانون الجديد المعروض حاليا على مجلس النواب هو بمثابة سفينة الإنقاذ لهذه العلاقة الشائكة .
حيث كشفت بعض التسريبات أن القانون ،حال إقراره ،سيتم تطبيقه على ثلاث مراحل منفصلة، الأولى خاصة بجميع المبانى الحكومية، حيث سيتم مخاطبتها برفع القيمة الإيجارية خلال عام أو البحث عن أماكن بديلة، والمرحلة الثانية وتم تخصيصها لأصحاب المحلات التجارية والجراجات والمخازن وسيتم منح أصحابها خمس سنوات لتسوية أوضاعهم وبعد ذلك سيتم رفع القيمة الإيجارية بما هو سائد فى كل منطقة، ولكن خلال هذه الفترة سيتم رفع القيمة الإيجارية تدريجيا، وتمت مراعاة البعد الاجتماعي والإنساني خاصة أن هناك الكثير من أصحاب المحلات دخولهم متوسطة.
وفيما يخص المرحلة الثالثة والأخيرة والخاصة بالوحدات السكنية، أعلن نصر الدين أنه فرد لها مساحة كبيرة فى مشروع القانون، مؤكدا لا يوجد نص فى القانون يسمح بطرد أسرة من مسكنها تحت أى ظرف من الظروف ولكن سيتم منح غير القادرين وحدات بديلة كما أن مشروع القانون ينص على إعطاء المستأجرين 10 سنوات من اللحظة التى سيتم فيها إقرار القانون وذلك لتسوية أوضاعهم وخلال هذه الفترة سيتم فرض زيادة سنوية طبقا لأسعار كل منطقة وهذه الزيادة بناء على القيمة الإيجارية التي يدفعها للوحدة السكنية وذلك حتى يكون المواطن بعد 10 سنوات أصبح قريبا من القيمة الإيجارية الحقيقية التي يتم دفعها في كل منطقة.
" عالم رقمd " تستعرض آراء الخبراء فى كيفية مساهمة القانون الجديد في حماية الثروة العقارية من الانهيار ؟ وهل هذا هو التوقيت الصحيح للحديث عن هذا القانون في ظل الظروف الاقتصادية الراهنة ؟ وما أهم مزايا وعيوب مشروع القانون الجديد ؟ وما دور التكنولوجيا في ضمان فتح أكثر من 6 ملايين شقة مغلقة في القاهرة فقط والتأكد من صحة الاستئجار لأكثر من مكان سكني في محافظة واحدة وكذلك حماية حقوق كل من المالك والمستأجر ؟
استكمال البنية التشريعية
في البداية أكد الدكتور صلاح الطحاوي ـ أستاذ القانون العام أن مشروع القانون الجديد الذي يناقش حاليا أمام البرلمان يعتبر امتدادا للقانون رقم 4 لعام 1996 والمعنى بوضع الحد الأدنى للقيمة الإيجارية للسكن وإعطاء المالك حق الحصول على القيمة الإيجارية المتفق عليها وفقا للفترة الزمنية المتفق عليها وكذلك القانون رقم 6 لعام 1997 لتحديد القيمة الإيجارية للأماكن المخصصة لغير السكن حيث أدت هذه القوانين إلى تحريك القيمة الإيجارية للعقارات .
أضاف مشروع القانون الجديد به الكثير من المزايا والكثير من العيوب حيث بالنسبة للمزايا فإن الوحدات المؤجرة للجهات الحكومية سيتم ردها إلى الملاك ، بمجرد الموافقة على القانون ، حيث تسلم هذه الوحدة للملاك خاصة لو كانت هذه الوحدات لا تستخدم بالفعل وهذا من مزايا القانون أو تسليمها خلال 5 سنوات مع زيادة القيمة الإيجارية لغير أغراض السكنى باعتبارها أماكن تجارية أما بالنسبة لعيوب مشروع القانون فتتمثل في الزيادة الباهظة فى قيمة إيجار الأماكن المخصصة بالسكن وعدم جواز تكرار مدة الإيجار إلا لفترة ثانية فقط مع عدم جواز احتفاظ المؤجر بأكثر من وحدة سكنية فى نفس المحافظة .
حماية المستأجر
من ناحيته قال الدكتور عادل عامر ـ رئيس مركز " المصريين للدراسات " إن الهدف من القانون هو حماية أصحاب الدخول الفقيرة وإتاحة الفرصة لامتلاك مكان للسكن وتخفيف التوتر في العلاقة بين المالك والمستأجر بما يضمن استغلال الثروة العقارية الموجودة لدينا في المجتمع ولذلك يجب أن يكون للدولة دور في تصحيح العلاقة بين الطرفين لضمان وجود زيادة طفيفة تراعي الظروف الاجتماعية لغالبية الأسر ومستوى الدخل الحالي مع ضرورة عمل قاعدة بيانات إلكترونية للتأكد من ثبوت امتلاك الشخص لمكان سكني آخر قبل أن يتم إجباره على إخلاء السكن لامتلاكه مكانا آخر لتحقيق التوازن في العلاقة بين المالك والمستأجر .
أضاف من المقترح وفقا لمشروع القانون الجديد أن تكون القيمة الإيجارية تزداد كنسبة مئوية وفقا للمكان الذي توجد به الوحدة السكنية .
صيانة العقارات
من ناحيته قال الدكتور سعيد مدين المحامي بالنقض إنه وفقا لبنود مشروع القانون إنه لحد ما أعطى لكل طرف حقه كما أنه تطرق إلى المشكلة من كل الأبعاد بما يضمن لكل من المالك والمستأجر القدرة على تعظيم الاستفادة من الثروة العقارية وإلزام المستأجر بالترميم وصيانته وإجراء الترميمات المطلوبة حتى نحمى الثروة العقارية وضياعها بمرور الزمن .
أضاف أنه طالب بتعميم فكرة التمويل العقاري بأن يكون الإيجار بمثابة قسط شهري تقسم لفترة زمنية على أن يقوم البنك بدفع قيمة الوحدة للمالك ويتم تقسيطها للمستأجر وأن تتدخل الدولة لمساعدة المستاجرين على تملك الوحدة من خلال تقديم القرض بدون فائدة مالية وهذا نوع من الدعم الاجتماعي بدلا من إنشاء صندوق للمساعدة المجتمعية وأن تكون نسبة القسط التي يتم تحصيلها على مدة زمنية تصل إلى 30 – 40 عاما حتى نسمح للمستأجر بامتلاك الوحدات السكنية فى المستقبل وتركها لورثته .
أشار هناك في القاهرة 7 ملايين شقة مغلقة في القاهرة فقط لخوف ملاكها من تأجيرها لأنهم لن يحصلوا على القيمة الإيجارية المناسبة أو المنفعة الجدية للعقار ومشروع القانون الجديد يترك تحديد القيمة الإيجارية وفقا للمتعاقدين " المالك والمستأجر للعقار" بدون تحديد أي قيمة ملزمة للطرفين .
التكنولوحيا والثروة العقارية
من ناحيته قال الدكتور رشاد عبد اللطيف ـ أستاذ تنظيم المجتمع بجامعة حلون إنه يجب إعداد قاعدة بيانات إلكترونية شاملة بالثروة العقارية وتحديد إجمالي عدد الوحدات السكنية المتاحة وكذلك عمل ثقافة بيانات للمستأجرين وإقامة حوار مجتمعي لأن الأمر مقسوم إلى طرفين أولها المستأجرين وغالبيتهم من أصحاب المعاشات أو أولادهم ، والقيمة الإيجارية لا تتجاوز 5 جنيهات شهريا، وهى تحتاج إلى دراسة مجتمعية تقوم بها جهة متخصصة لحصر الأماكن المؤجرة بالفعل وظروف المستأجرين وتوقير الحلول البديلة كقيام الدولة بتوفير سكن اجتماعي .
أضاف أن المشكلة في الأماكن الراقية أن يقوم الملاك بتوفير حلول بالتراضي مع المستأجرين وفقا لجنة توفيق أوضاع من 5- 7 سنوات مع وجود حل قانوني كقاعدة يتم الاعتماد عليها في إيجاد أي حل منطقي .
أشار أن علينا عدم التسرع إصدار القانون في الوقت الحالي إذ هناك ظروف اقتصادية صعبة جدا ولا يجب تفعيله في ظل الظروف غير المواتية بالنسبة للكثيرين أو على الأقل عدم تفعيله فى الوقت الحالي .
هواجس المستأجرين
أحمد الشايب ـ أحد الشباب " يرى أن القانون يمكن أن ينهي الاشتباك بين المالك والمستأجر ولكته لا يصلح لمعظم الشباب الذين يعانون من ارتفاع قيمة الإيجار في الكثير من الأماكن وهو ما لم يتناسب مع الدخل المادي لغالبية الشباب .
من ناحيته قال سمير نادر ـ موظف حكومي ـ إن القانون تم تقسيمه إلى 3 مراحل زمنية ،كل مرحلة لمدة 3 سنوات ، للوصول إلى علاقة ثابتة وصحيحة بين كل من المالك والمستأجر لتحقيق العدالة بين الطرفين لعدم الاضطرار بأي من الطرفين " المالك والمستأجر" وعدم استغلال أي طرف للآخر خاصة أن المستأجرين يشتكون من القانون الجديد لقصر فترة الإيجار مع ارتفاع القيمة الإيجارية والزيادة السنوية المبالغ فيها .
قال الدكتور إبراهيم شريف" بإحدى المستشفيات الحكومية ، إذا كان القانون ينصف الملاك " وهم قلة من الشعب ، إلا أنه سوف يؤثر سلبا على ملايين الأسر من المستأجرين من محدودي الدخل ولابد من التمهل في إصدار أي قانون للإيجارات لأنه سيؤذي الملايين من المواطنين ولا يجب أن يتم تحويل المالك من مظلوم إلى ظالم في القانون الجديد.
عويضة عاطف ـ عامل حر ـ إن هذا القرار في صالح فئات معينة من الشعب وليس في صالح الملايين من أبناء الشعب الفقير والذي يعاني الأمرين من ارتفاع الأسعار لكل المنتجات والخدمات كذلك لابد من إطالة عمر فترة الإيجار إلى 10 سنوات على الأقل وليس سنويا كما يتم في القانون الحالي والمعروف باسم الإيجار الحديد.
ويتفق معه أبو على نصر خليفة ـ موظف قطاع خاص ، يكفي رفع الأسعار إذ إن الأعباء زادت جدا على محدودي الدخل ، ولاسيما من الموظفين ، لأننا أبناء هذا الوطن والعمل على مصلحة فئة محدودة سيضر بالسلم المجتمعي ويهدد الاستقرار فإذا لم يكن لدى المواطن الفقير منزل يحميه ويحمي أولاده فأين يذهب ؟